El “alquiler social” de la Xunta en A Coruña: rentas de hasta 975 euros al mes

“Colaboración público-privada”. “Derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna”. “Renta moderada y estable en el tiempo”. Con apelaciones a la Constitución española anunciaron los gestores de la cooperativa Galivivienda que habían sido elegidos por la Xunta de Galicia para recibir terrenos públicos en A Coruña y construir en ellos cuatro edificios con 224 pisos de alquiler social. El Gobierno de Alfonso Rueda (PP) montó un acto con autoridades, invitados y pinchos para presentar el proyecto en marzo del año pasado, solo un mes después de su gran triunfo en las autonómicas. Prometía un arrendamiento asequible durante 50 años para “vivir como un propietario pagando un módico alquiler”. El eslogan fue respondido por una avalancha de miles de personas que querían convertirse en socios. Pero han pasado solo 15 meses y la “renta moderada y estable en el tiempo” ya no es ni una cosa ni la otra.

El proyecto de Galivivienda en el nuevo barrio coruñés de Xuxán es una de las primeras iniciativas de este tipo que se impulsa en España y encarna la estrategia de la Xunta para combatir el gran problema de la vivienda. Rueda rechaza poner límite a los alquileres y apuesta por “facilitar suelo confiando en la colaboración público-privada”. La fórmula consiste en que la istración autonómica cede terrenos públicos a entidades privadas durante 50 años. Estas firmas financian y ejecutan la construcción de los pisos de alquiler estableciendo rentas que no superen el tope establecido para las viviendas protegidas. Durante ese medio siglo, la Xunta cobra un canon anual “muy reducido” (el 0,10% del precio de la parcela) y, expirado el plazo, el suelo y los edificios pasan a manos públicas. El modelo, sin embargo, ha fallado antes casi de empezar.

La entidad elegida por la Xunta para estrenar su proyecto estrella es una gestora de cooperativas con sede en Pozuelo de Alarcón (Madrid). Este tipo de entidad se encarga de constituir cooperativas de vivienda y tramitar el complejo proceso para construir los inmuebles: captación de socios, financiación, permisos, proyecto arquitectónico, etc. Galivivienda, sin embargo, ha sido incapaz hasta ahora de lograr un préstamo para financiar los edificios. Mientras lo busca, ha cambiado de forma repentina las exigencias a las familias coruñesas de bajos ingresos que se han unido a la cooperativa. A las rentas de alquiler de un máximo de 500 euros ha sumado el abono obligatorio durante 10 años de otros 475 euros al mes como aportación de capital a la sociedad, es decir, un total de 975 euros mensuales. Ese desembolso al margen del arrendamiento ya se preveía antes, pero era más bajo (ha pasado de 53.000 euros a 63.000) y se prorrateaba a lo largo de 35 años, por lo que los pagos eran mucho más asequibles.

Decenas de socios se han manifestado contrarios a estas tarifas y casi 80 cooperativistas solicitaron la baja. Con sueldos medios de 1.500 euros, esgrimen, el pago es “inasumible”. Galivivienda culpa del cambio de condiciones a las exigencias del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para otorgarles el préstamo de 36 millones con el que construirán los edificios. Su gerente, Rafael de los Reyes Román Medina, con larga trayectoria en el negocio inmobiliario, ni siquiera cree que esos pagos de hasta 975 euros al mes sean abusivos en un alquiler social. El tope de ingresos anuales de las familias es de casi 38.000 euros brutos, aduce.

“La Xunta hace una labor estupenda: pone unos terrenos a favor de una empresa privada, como es la cooperativa, sin apenas cobrarle nada”, afirma Román. “Pero la vivienda hay que construirla y el préstamo del ICO hay que devolverlo. ¿Cómo se hace esto? Las familias dicen que son viviendas sociales, pero beneficencia no es. Si la Xunta o el Ayuntamiento quisieran hacer beneficencia, tendrían que construir las viviendas y pagarlas”.

Cuatro afectados se reúnen con EL PAÍS al pie de las parcelas donde deberían estar levantándose sus casas. Rondan los 50 años, un perfil que abunda entre los socios de la cooperativa. Con el mercado de la vivienda desorbitado, “hay ayudas para los jóvenes y está bien. ¿Pero qué pasa con el resto? ¿Qué me queda a mí? ¿Compartir piso a mi edad?“, se pregunta una de ellas. El modelo de alquiler social de la Xunta no les convence de todo, ni siquiera con las condiciones originales, porque supone realizar aportaciones de capital para unas viviendas que nunca serán suyas. “Estamos financiando la construcción de edificios públicos, pero [con las condiciones iniciales] es de lo poco que podemos asumir”, señala una socia a la que echaron de su piso de alquiler después de 20 años. El cambio que se les quiere imponer ahora, añaden, convierte el proyecto en una ”injusticia” y pone suelo público que fue expropiado para vivienda social en manos de personas con recursos para comprar o, incluso, de especuladores. “Alguien que puede pagar eso [975 euros al mes], puede pagar una hipoteca”, apunto otro de los cooperativistas.

Román sostiene que el ICO dio el visto bueno a su primer plan económico justo antes de la presentación a bombo y platillo de la Xunta y después exigió las nuevas aportaciones para garantizar la solvencia de la cooperativa. La entidad pública, dependiente del Ministerio de Economía, no confirma esta versión porque todavía “no se han cerrado los términos y condiciones de la posible financiación”. Pero fuentes del Ministerio de Vivienda sí la desmienten: “El incremento de capital solicitado a los cooperativistas no es consecuencia de la solicitud del préstamo al ICO”. El departamento de la socialista Isabel Rodríguez expresa su “preocupación” por que el proyecto pierda “su carácter social” y ya ha trasladado a la Xunta “la imperiosa necesidad de que esta licitación no se convierta en una cooperativa de inversores”. Mientras, el gerente de Galivivienda anima a las familias a “meterse, y si después de año y pico no pueden seguir, que dejen [su sitio] a otros”.

La Consellería de Vivenda apoya a Galivivienda y culpa al ICO. Coincide con la gestora en que el “origen del problema” son nuevas exigencias de la entidad para conceder el préstamo y recuerda que el proyecto gallego es el primero que solicitó uno de los créditos impulsados por el Gobierno central para promover vivienda social. “De no modificarse las condiciones, es previsible que el problema afecte también a muchas otras cooperativas o promotores” de otras zonas de España”, advierte la Xunta, que defiende “la transparencia y rigor” del concurso por el que eligió a esta gestora para encabezar el proyecto.

El Gobierno gallego ha otorgado a Galivivienda, además de suelo, una ayuda de más de 10 millones de euros de fondos europeos. Esa subvención, sin embargo, también peligra. Exige que los edificios estén acabados a mediados de 2026 y las obras ni siquiera han comenzado. El Ayuntamiento ya le ha concedido las licencias de construcción, pero informa de que los trabajos no se han podido iniciar porque la gestora de la cooperativa no las ha pagado. Según el Gobierno local, Galivivienda “está ocultando” a las familias que “va a perder” esa subvención.

Condena por alzamiento de bienes

La gestora de cooperativas Galivivienda se presenta como “sin ánimo de lucro” y tiene al frente al arquitecto Iván Blanco Fernández y al abogado Rafael Román Medina. Empresas de sus responsables, eso sí, son contratadas para la ejecución del proyecto: el estudio Aurianova Arquitectos, de Blanco, para las cuestiones arquitectónicas, y Gesvieco, SL, de Román, para la gestión inmobiliaria.

La trayectoria de ambos en el negocio inmobiliario se remonta a la época de la burbuja. Román, policía en excedencia según su Linkedin, ite que Blanco y él fueron condenados en firme hace siete años por alzamiento de bienes, ya que se transmitieron entre ellos unas plazas de garaje para evitar el pago de una deuda. Fue con una cooperativa que quebró en Cee (A Coruña) y que se llamaba Galivivienda XXI. “Lo hicimos por defender los intereses de los socios de la cooperativa y lo volveríamos a hacer cien veces. Nosotros en esto no tenemos nada que ocultar”, señala Román. “Los que se beneficiaron de esa condena nuestra fueron los socios de la cooperativa a los que no les pudieron embargar sus bienes por ese motivo”. El gerente de Galivivienda, que trabajó para el grupo Lábaro, se sentó en el banquillo por el caso Roseworld, un sumario de corrupción urbanística en La Línea de la Concepción (Cádiz), pero fue absuelto.